Permisos de construcción en Costa Rica: guía antes de construir
Casi todas las semanas nos llega la misma llamada: alguien compró un lote, ya tiene en la cabeza la casa que quiere y pregunta cuándo puede empezar a construir. La respuesta corta es que primero hay que pasar por una serie de trámites que, bien llevados, toman unas semanas, y mal llevados pueden detener una obra por meses.
En más de 25 años diseñando casas, oficinas y locales en el país, hemos visto que la mayoría de los atrasos no vienen de los planos, sino de algo que no se revisó al inicio. Por eso armamos esta guía con el orden en que conviene hacer las cosas.
1. Antes de comprar: el certificado de uso de suelo
Es el primer documento que pedimos, incluso antes de que el cliente firme la compra del terreno. Lo emite la municipalidad y dice qué se puede construir en esa propiedad según el plan regulador: si se permite vivienda, comercio o uso mixto, cuántos pisos, qué porcentaje del lote puede ocupar la construcción y qué retiros hay que respetar.
Hemos tenido clientes que llegan con un lote precioso en el que, al final, solo se podía construir la mitad de lo que tenían en mente. Ese susto se evita con un trámite sencillo hecho a tiempo.
2. Revisar el terreno a fondo
Además del uso de suelo, vale la pena revisar tres frentes:
Técnico: linderos, topografía, tipo de suelo, pendientes, rellenos o nacientes cercanas. Un terreno con mucha pendiente o con relleno puede encarecer bastante la cimentación.
Legal: el informe registral de la propiedad, para confirmar que no tenga hipotecas, gravámenes, servidumbres o anotaciones.
Plano catastrado: que coincida con lo que realmente hay en sitio.
Si la propiedad da frente a una ruta nacional, se necesita además el alineamiento del MOPT. Y si colinda con un río o quebrada, el alineamiento fluvial del INVU, que define cuánto hay que separarse del cauce.
3. Disponibilidad de agua y electricidad
Sin estas dos cartas no se puede avanzar con el diseño ni con los permisos. Se solicitan a la institución que da el servicio en la zona: AyA, la ASADA local o la municipalidad en el caso del agua, y el ICE, CNFL o la cooperativa correspondiente en el caso de la electricidad. En algunas zonas la respuesta tarda, así que conviene pedirlas desde el principio.
4. Planos constructivos y revisión en el CFIA
Con la información anterior ya se puede diseñar. Los planos deben estar firmados por profesionales inscritos en el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) e incluyen la parte arquitectónica, estructural, eléctrica y mecánica.
El trámite se hace en línea por la plataforma APC del CFIA. Ahí se revisa que el proyecto cumpla el Código Sísmico, el Código Eléctrico y las demás normas técnicas, y desde la misma plataforma se envía la solicitud a la municipalidad y a las instituciones que deban revisarlo.
Un buen juego de planos no solo sirve para obtener el permiso. También es la base para cotizar la obra con precisión y evitar cambios caros durante la construcción.
5. Póliza de riesgos del trabajo del INS
Antes de empezar la obra hay que sacar la póliza de riesgos del trabajo en el Instituto Nacional de Seguros. Protege a los trabajadores en caso de accidente y también al propietario. La municipalidad la pide como requisito para entregar el permiso.
6. El permiso municipal
El último paso es la licencia de construcción de la municipalidad. Normalmente se presentan los planos aprobados por el CFIA, el uso de suelo vigente, las disponibilidades de servicios, la póliza del INS, el informe registral, el plano catastrado y la constancia de estar al día con los impuestos municipales. En ese momento se paga también el impuesto de construcción, que se calcula sobre el valor de la obra.
Cada municipalidad tiene su propia lista y algunas piden requisitos adicionales. Por ejemplo, para obras grandes se puede pedir un estudio de desfogue pluvial o la viabilidad ambiental de SETENA.
Un consejo final
El permiso no es un trámite para dejarlo al final. Si el uso de suelo, las disponibilidades y los alineamientos se revisan antes de diseñar, el proyecto avanza sin sorpresas y el presupuesto se mantiene donde debe estar.
En Desarrollos Latinos acompañamos a nuestros clientes en todo este proceso: desde la revisión del lote antes de comprarlo hasta la entrega de los planos aprobados y la inspección de la obra. Si está pensando en construir, escríbanos y revisamos juntos su terreno.
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